Зовні «Промприлад» виглядає як старий радянський завод, у якого були кращі часи. Але кілька років тому у ньому побачили потенціал стати інноваційним центром, де разом співпрацюватимуть державний сектор, громадськість та бізнес. Підприємство, що у різні часи чого тільки не виробляло, у своєму черговому житті приноситиме не лише дохід, а й користь суспільству.
Як на базі заводу створити сучасний простір, що об’єднує комерційну та соціальну складову, «Куфер» дізнався у генерального директора та ініціатора проєкту Юрія Филюка, координаторки зв’язків з партнерами Промприладу Тетяни Василик та співкураторки франківської урбаністичної лабораторії METALAB Анни Добрової.
Місце для трансформацій
«Промприлад» — одне з найстаріших підприємств Івано-Франківська. У XVIII столітті на цьому місці працювали ковалі та слюсарі. На початку ХХ століття тут постало кілька різних підприємств, які займались машинобудуванням, виготовленням різноманітних приладів та товарів народного вжитку. У різні роки що тут тільки не робили: від газових лічильників до парасольок, від електроприладів до автомобільних деталей.
Завод приватизували у 1990-х, і після цього його територію потрохи почали ділити на шматки та продавати під різні структури: офіси, житло, торговий центр, приватний університет. Виробництво досі працює, але його обороти зараз порівняно малі: безпосередньо на підприємстві працює лише 120 людей.
Поступово, впевнений Юрій Филюк, має відбутись релокація потужностей виробництва. Це дасть можливість звільнити будівлі, які вже дуже давно не використовуються за призначенням. Натомість вже тут і зараз розвивається інноваційний центр з якісним функціональним наповненням.
«Житла у місті і так є багато, а соціальної інфраструктури не вистачає», — каже Юрій.
«Промприлад» — для Юрія Филюка далеко не перший проєкт у Франківську. Він був співзасновником мережі «23 ресторани», доклався до першого в Україні громадського ресторану Urban Space 100 та платформи «Тепле Місто».
У 2015-му у нього з командою виникла ідея ревіталізувати у Франківську завод. Не намагатись знести корпуси і замінити їх новими будівлями, а переосмислити існуючу архітектуру та наділити новими функціями та сенсами. Тоді ж сформувалася візія та мережа організацій, які організовують проєкт: серед них і згадане вже «Тепле Місто», а також Інша Освіта, Львівська бізнес-школа, Pact Ukraine, MitOst. Партнерів же у проєкту можна нарахувати пару десятків.
Глобальна місія проєкту, за словами його засновників, — трансформувати місто за допомогою нових підходів. Це допоможе об’єднати довкола спільного простору креативний клас, що стимулюватиме економіку та розвиток бізнесу.
«Так само ми будемо привабливими для тих, хто може приїжджати сюди та створювати унікальні важливі проєкти, та показувати Івано-Франківськ на світовій мапі», — каже Тетяна Василик.
Інвестиції в суспільну користь
Щоб втілити план, протягом двох років вивчали досвіди інших країн та проводили дослідження: наприклад, архітектурною частиною зайнялась київська освітня архітектурна платформа CANactions, за бізнес-складову взявся Стенфордський дослідницький інститут. Досліджували також і історію заводу, і його технічні характеристики, і вплив на район та місто, і навіть мистецький потенціал.
«Є дуже багато питань, на які спочатку треба отримати відповідь, а вже потім заходити на великі реконструкції», — продовжує Тетяна.
На той момент команда, яка почала займатись реновацією заводу, вже мала досвід соціального підприємництва — завдяки Urban Space 100. Тоді, у 2014 році, вони залучили 100 тисяч доларів від ста інвесторів, щоб відкрити заклад, який спрямовував би 80% прибутку на реалізацію винятково громадських проєктів. Тож природно, що й у «Промприладі» зі старту заклали соціальну складову.
Те, як «Промприлад» залучає гроші, називається імпакт-інвестуванням. Хоча спочатку, пригадує Юрій Филюк, вони навіть не знали, що це так називається.
«Ми просто шукали унікальну систему, що буде релевантна для тих задач, які ми перед собою ставили», — розказує Юрій.
Як це працює: проєкт, що працює за моделлю імпакт-інвестування, не тільки приносить дивіденди людям, які інвестували в нього, а й робить внесок у розвиток міста й регіону. Це можна сформулювати й навпаки: «Промприлад» зосереджений не лише на тому, щоб приносити суспільну користь, він ще й вигідний об’єкт для інвестицій.
Загальна вартість реновації заводу складає 30 млн доларів. Наразі команда відремонтувала майже п’яту частину від загальної площі заводу, що складає понад 37 тисяч м². У проєкт залучені понад 450 інвесторів, кожен з яких вклав щонайменше 50 тисяч гривень. Вони почнуть отримувати дивіденди у 2024 році.
Майже третину прибутку спрямують на фінансування проєктів розвитку міста та регіону, а 30% площ оновленого заводу нададуть некомерційним організаціям за пільговою вартістю оренди.
Пілотний поверх, політ нормальний
Кіностудії, перед тим як зняти сезон серіалу, зазвичай роблять пілотну серію, аби оцінити реакцію глядачів на продукт та розуміти, чи вигорить проєкт. Так само «Промприлад» перед тим, як реконструювати всі чотири корпуси заводу та добудувати нові, вирішили запустити пілотний поверх. Його загальна вартість складає 1,3 мільйона доларів. У 2019 році там вже працювало 16 резидентів та 120 людей.
Щоб потрапити на поверх, треба піднятись металевими сходами. Це суперечить політиці абсолютної відкритості, яку декларує керівництво центру. Проте, запевняє Юрій, проблему доступу до заводу маломобільних груп населення вирішать при подальшій реконструкції приміщень.
«Специфіка входження в проєкт була така, що ми не могли почати з першого поверху, а були змушені почати з третього. І оскільки на першому і другому поверхах тривали робочі заводські процеси, в нас не було можливості користуватись ліфтом.
На самому третьому поверсі все є в повній відповідності — є інклюзивний туалет, все зроблено безбар’єрною площиною. На етапі реконструкції, коли ми дороблятимемо перший поверх, додамо «правильні» ліфти, це питання буде повністю вирішено на 100%. На всіх наступних етапах реконструкції це передбачено від самого початку».
За перші два роки діяльності пілотного поверху тут відбулися понад 1300 подій, які відвідали близько 45 тисяч людей. Простір також прийняв 24 виставки у галереї сучасного мистецтва, 70 великих конференцій, більше чотирьохсот лекцій та освітніх заходів, а також концерти та хакатони.
Крім пілотного поверху на заводі досі функціонує виробництво. Всі досить органічно взаємодіють між собою, каже Юрій. Але команда працює над тим, щоб поступово завод переїхав в іншу індустріальну зону. «В центрі міста виробництво є не зовсім доцільним».
Make Promprylad Great Again
Під час підготовки проєкту, розповідає Юрій, команда разом з зовнішніми експертами проаналізувала макроекономіку регіону та виявила сектори, які можна активізувати. Це все, що пов’язане з їжею (фудкорти, фудтех (приготування їжі за допомогою ІТ-технологій); кіноіндустрія та анімація; IT; сільське господарство з акцентом на екофермерство, зелена енергетика, деревообробка.
«Промприлад» також може стати центром, де навчатимуть нових професій — та хоч би майбутніх операторів дронів. Тут вчитимуть не лише дорослих, а й дітей, підлітків та старших людей, які хочуть перепрофілюватися й отримати новий фах.
Спілкування та обмін досвідом — важлива частина філософії «Промприлад». Це помітно навіть у плануванні приміщень: відкритих, просторих, з прозорими стінами.
«Ми відкриті до взаємодії з різними гравцями: бізнес-проєктами, освітніми інституціями, громадськими організаціями. Ми створюємо умови, щоб вони на «Промприладі» створювали свої проєкти, розвивали існуючі та вступали у колаборації», — резюмує Юрій.
Як (не) стати заповідником для своїх
Тестовий поверх дав можливість зрозуміти, які помилки можуть статися, якщо ти починаєш перекроювати під нову ідею цілий завод, та які ризики існують в подібних проєктах. Стало зрозуміло, що довкола «Промприладу» сформувалася певна соціальна «бульбашка» для спільноти, що там працює або фінансово може собі дозволити туди ходити на коктейлі або концерти.
«Цей поверх по всім параметрам є відрізаним від міста», — каже Анна Доброва.
Анна визнає, що через те, що креативна спільнота вподобала цей район, у перспективі є ризик джентрифікації — процесу, коли у колишні промислові зони змінюють свій зовнішній вигляд і через це туди переїжджають багатші мешканці, витісняючи біднішу частину населення. Це піднімає питання соціальної нерівності, яку може провокувати ревіталізація.
Проте в перспективі (і в теорії) соціальна складова «Промприладу» має залучити до цього простору дуже різну публіку.
«Одна із цілей «Промприладу» — об’єднати різних людей. Ми думали про те, як включити промислову історію в програму. Наразі це трансформувалося в ідею майстерні, яка може стати соціальним хабом для інженерів, творців та всіх тих, кому цікаві процеси виробництва».
В рамках такого формату вже провели кілька подій. За той час, додає Анна, команда проєкту побачила, що аудиторія, яка з інших причин ніколи не зайшла би на «Промприлад», брала участь у заходах.
Зрештою, іншою «компенсацією» за незручності мали б стати гроші, зароблені заводом та реінвестовані в розвиток міста.
На чому заробити
Тетяна Василик пояснює, що є три основні джерела прибутку «Промприладу». Перший і найпростіший — здача приміщень в оренду. По-друге, в проєкті також передбачене відкриття хостелу і готелю, які планують залишити в управлінні «Промприладу». Також завод організовує та приймає велику кількість подій, що є додатковим джерелом прибутку.
«Інвестори «Промприладу», як і в принципі імпакт-інвестори, відрізняються від середньостатистичних тим, що вони розуміють важливість позитивного соціального впливу, який має робити будь-який проєкт», — каже Тетяна.
Комерційна складова при цьому задовольняє вкладників, додає Юрій. «Коли все буде збудовано, ми прогнозуємо дохідність приблизно 10-11% річних».
Заробити можна ще й на тому, що акції зростають в ціні. У червні 2020 року була здійснена перша переоцінка активів «Промприлад. Реновація» за міжнародними стандартами, яка зафіксувала, що капіталізація інвестиційного проєкту протягом 2019–2020 років зросла на 21%. Тобто, перша переоцінка показала, що ті інвестори, які зайшли в проєкт на першому етапі, вже трохи виграли. Згодом вони зможуть продавати свою частку на вторинному ринку і заробити на різниці.
«Найпопулярніша мотивація наших інвесторів — розглядати залучення у «Промприлад» як довгостроковий проєкт. Як хорошу недержавну пенсійну програму», — говорить Юрій.
Як повторити
Маєте по сусідству занедбаний завод і хочете перетворити його на інноваційний центр? Тверезо оцініть свої можливості і почніть з чогось простішого, радить Юрій Филюк.
«Зокрема, в нас є досвід створення Urban Space 100. Там у вкладників немає дохідності, але вони приймають рішення, куди направляти прибуток. Проєкт став тестовим майданчиком, щоб ми могли зрозуміти як ефективно суміщати економічні задачі з соціальними. Ми вже зрозуміли, що можемо замахнутись на щось більше».
З чого почати?
- Вивчіть різні досвіди та проаналізуйте їх: зверніться до схожих проєктів в Україні та за кордоном, зрозумійте, що саме ви можете використати, а від яких практик краще відмовитись;
- Розбийте задачі на зрозумілі етапи: ревіталізація та реновація — це не тільки ремонт приміщення, це й робота з партнерами, складання стратегії й бізнес-плану і дуже багато переговорів;
- Працюйте над довірою до себе, бо без довіри подібні проєкти неможливо реалізувати. Вона досягається накопичувальним ефектом.
До речі, гроші — точно не перше питання, якщо хочете реалізувати подібну задачу, за словами команди «Промприладу».
«На старті грошей не було. Була ідея, далі її треба було допрацьовувати, залучати команду», — розповідає Юрій.
P.S.
Іронічно, але на думку урбаністки Анни Добрової, в українських реаліях робити такі проєкти — невигідно:
«Якби це було вигідно, то всі заводи вже давно не перебудовувалися на житло, а створювалися би подібні центри».
Але вона сподівається, що «Промприлад» створить прецедент.
«Хотілося би показати всім девелоперам, що якщо закладати імпакт-складову від початку, то це приносить кращий імідж для проєкту, і людям більше хочеться працювати саме там, а не просто в офісному центрі».
Читайте також:
- Здибаємось в «Палаці»: як перетворити закинуту історичну локацію в креативний простір
- Кульчики з корків і баклажани на даху. Як лабораторія ресайклінгу вчить Франківськ цінувати сміття
- Район німецьких вілл, робітників і цвинтаря. Що можна знайти на мапі довкола «Промприладу»
- Відкрийте цех! Як у Франківську створюють спільний простір для виробництва і фестивалів
Дякуємо, що дочитали до кінця! Якщо вам сподобалось, то ви можете підтримати нас і допомогти «Куферу» робити більше матеріалів.
